S&P Global dégrade à négative la note de crédit d'Icade

information fournie par AOF •03/11/2025 à 10:11

(AOF) - S&P Global a confirmé la note de crédit long terme BBB d’ Icade , tout en abaissant la perspective, de "stable" à "négative". "La perspective négative reflète la dégradation actuelle des fondamentaux opérationnels de l'entreprise, en particulier le niveau élevé et persistant de vacance et la réversion locative négative, ainsi que d'une activité de développement atone," explique l'agence de notation.

S&P Global continue par ailleurs à considérer le bilan d'Icade comme solide, avec une politique financière prudente et une bonne liquidité .

Icade indique avoir pris "acte de ces ajustements et réaffirme son ambition de renforcer son profil opérationnel et de maintenir une politique financière rigoureuse et prudente".

AOF - EN SAVOIR PLUS

Les points forts de la valeur

- Agilité du modèle d’affaires « ReShapE » :

- activité foncière : reconversion en hôtels ou logements des actifs (14 % du portefeuille) ne satisfaisant pas aux critères de centralité, qualité de services et réduction du pipeline,

- promotion : face à la chute du marché résidentiel français, priorité aux ventes en blocs, aux réhabilitations, à la construction en bois bas carbone et partenariat avec Cardinal Campus pour accroître la création de valeur en logements étudiants,

- diversification dans les data centers et le logement locatif intermédiaire,

- focus sur la solidité financière via la forte diminution du fonds de roulement et l’allongement de la durée de la dette,

- innovation offensive :

- 3 thèmes -habitat de demain, bureau du futur (proptech, coworking et tiers-lieux) et santé & bien-être en ville,

- 3 piliers : intrapreneuriat, co-innovation par incubation de start-ups, via Paris&Co, Creative Factory ou H7..., partenariats territoriaux et industriels ;

- Stratégie environnementale « Low Carbon by Icade » visant la neutralité carbone totale en 2050 :

- objectif intermédiaire 2030 : réduction de 60 % vs 2019,

- réduction de l’empreinte avec les partenaires via un fonds climat doté de 2,5 M€ et compensation des émissions résiduelles et un plan d’investissements 2022-26 de 100 M€,

- biodiversité positive : 100% des parcs d’affaires et + 50 % des constructions,

- intégration des critères ESG dans les emprunts (100 % dans les lignes de crédit) ;

- Pipeline de développement du tertiaire de 872 M€ lancé, 286 M€ restant à réaliser et carnet de commandes de la promotion stable à 1,6 Md€ ;

- Situation financière tendue avec un ratio LTV en hausse 36,5 % et un effet de levier de 10, contrebalancée par des liquidités de 2,6 Mds€ couvrant 5 années de service de la dette et la perspective, d’ici 2026, du solde du produit de cession d’Icade Santé, soit 1,3 Md€.

- Cinquième foncière française et première en Europe pour les bureaux et parcs d’affaires, avec un portefeuille immobilier d’une valeur de 6,4 Mds€ ;

- Groupe immobilier intégré organisé en 2 pôles : promotion et foncière tertiaire, dont bureaux pour les ¾ et parcs tertiaires ;

- Revenus répartis entre 369 M€ de revenus locatifs pour la foncière et 1,2 Md€ pour la promotion ;

- Ambition : recentrage sur l’activité de bureaux et la promotion et adaptation aux nouveaux besoins, en termes de résidences étudiantes, data centers et mixité des locaux d’activité ;

- Parc de bureaux et d’affaires situés à 95 % en Ile-de-France - 20 % à Paris et 1/4 à la Défense ;

- Capital contrôlé à 39,2 % par la Caisse des Dépôts, devant le Crédit Agricole avec 18,85 %, Frédéric Thomas dirigeant le conseil de 15 administrateurs, Nicolas Joly étant directeur général ;

Enjeux

- Agilité du modèle d’affaires « ReShapE » :

- activité foncière : reconversion en hôtels ou logements des actifs (14 % du portefeuille) ne satisfaisant pas aux critères de centralité, qualité de services et réduction du pipeline,

- promotion : face à la chute du marché résidentiel français, priorité aux ventes en blocs, aux réhabilitations, à la construction en bois bas carbone et partenariat avec Cardinal Campus pour accroître la création de valeur en logements étudiants,

- diversification dans les data centers,

- focus sur la solidité financière via la forte diminution du fonds de roulement,

- innovation offensive :

- 3 thèmes -habitat de demain, bureau du futur (proptech, coworking et tiers-lieux) et santé & bien-être en ville,

- 3 piliers : intrapreneuriat, co-innovation par incubation de start-ups, via Paris&Co, Creative Factory ou H7..., partenariats territoriaux et industriels ;

- Stratégie environnementale « Low Carbon by Icade » visant la neutralité carbone totale en 2050 :

- objectif intermédiaire 2030 : réduction de 60 % vs 2019,

- réduction de l’empreinte avec les partenaires via un fonds climat doté de 2,5 M€ et compensation des émissions résiduelles et un plan d’investissements 2022-26 de 100 M€,

- biodiversité positive : 100% des parcs d’affaires et + 50 % des constructions,

- intégration des critères ESG dans les emprunts (100 % dans les lignes de crédit) ;

- Pipeline de développement du tertiaire de 872 M€ lancé, 286 M€ restant à réaliser et carnet de commandes de la promotion stable à 1,6 Md€ ;

- Situation financière tendue avec un ratio LTV en hausse 36,5 % et un effet de levier de 10, contrebalancée par des liquidités de 2,6 Mds€ couvrant 5 années de service de la dette et la perspective, d’ici 2026, du solde du produit de cession d’Icade Santé, soit 1,3 Md€.

Défis

- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 60,1 € et du taux d’occupation financier, de 64,6 %, tous deux en repli en 2024 ;

- Indexation des loyers sur le coût de la construction favorable à la progression des revenus mais normalisation du marché locatif à des niveaux encore inférieurs à ceux de 2022 ;

- Retombées de l’acquisition, pour 50 M€, auprès de Casino de 11 sites immobiliers à convertir en sites mixtes ;

- Après une hausse de 1,2 % des revenus au 1 ^er trimestre, objectif 2025 confirmé d’un auto-financement libre courant entre 3,4 et 3,6 € par action ;

- Anticipations 2028 : 1,8 Md€ d’investissements, 120 M€ de loyers additionnels et 1,7 Md€ de remboursement de dette ;

- Dividende 2024 en baisse à 4,31 €, versé en mars et juillet.